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我們不一樣——中國與外國房價有什么不一樣？

發(fā)布時間：2018-08-03

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回看中國近10年的經(jīng)濟發(fā)展，確實可以用突飛猛進來形容。似乎是一瞬之間，高樓林立，房價飆升，不少投資者從不動產(chǎn)投資中飽嘗蜜果。

可如今，要想在中國房地產(chǎn)再分得一杯羹變的不在那么容易！

2017年至今，國家陸續(xù)在二線城市開展限購政策，社保、戶口、名下房產(chǎn)數(shù)量等都成為購房的門檻。同時，隨著限購政策的逐漸趨緊，二手房市場也同樣加入限買、限賣的境地！

但中國大多投資者都是聰明的，他們不光擁有投資者敏銳的嗅覺，更加具備長遠的眼光格局，他們改變投資目的地，面向國際房產(chǎn)。

有人問，那國外的房價怎么樣？又有哪些投資潛力？

下面小銘為各位投資者帶來一份中國和國外房價的國際對比，讓我們看看到底有哪些不一樣。

一、產(chǎn)權(quán)所屬不一樣

中國的“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”其實是分離的。土地為國家所有，住戶只有土地使用權(quán)，普通住宅產(chǎn)權(quán)為70年，期滿可以自動續(xù)期，商住兩用房屋產(chǎn)權(quán)多為50年，需要繳納一定比例的土地出讓金進行續(xù)期；國外多為永久產(chǎn)權(quán)，如希臘房產(chǎn)，房屋的買賣包括土地，產(chǎn)權(quán)是永久的。

這意味著我們的房價中其實只包含了土地的一部分使用價值，而國外的房價中完全包含了土地的產(chǎn)權(quán)價值。

二、數(shù)據(jù)質(zhì)量不一樣

全球房價缺少一個統(tǒng)一的官方數(shù)據(jù)，各國房價統(tǒng)計機構(gòu)不同、數(shù)據(jù)來源不同，樣本口徑也不同。中國房價的數(shù)據(jù)只公布指數(shù)，沒有高頻的絕對價格，數(shù)據(jù)存在失真現(xiàn)象。網(wǎng)簽價基本都大幅低于實際成交價。

舉個例子，假設(shè)北京一套房子實際成交800萬，但一般網(wǎng)簽價只做到468萬的普宅最高指導(dǎo)價。按照統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，北京2016年的新房成交均價才2.8萬/平米左右，而實際均價早已經(jīng)五萬以上。拿著這種房價去對比分析，結(jié)論必然跑偏。

三、面積算法不一樣

國內(nèi)房屋計算的是建筑面積，既包括住房使用面積、墻體占用面積，也包括了公攤面積，樓道、陽臺等都計入其中。大多數(shù)國家地區(qū)計算的是實用面積或使用面積。

如中國香港采用的是實用面積，等于建筑面積去除公攤面積的部分。

而美國紐約、英國倫敦等使用是使用面積，等于實用面積減去墻體占用面積，也就是真正能夠使用的住宅面積。

三種面積之間的關(guān)系是：

建筑面積 > 實用面積 > 使用面積

實用面積和使用面積相差較小，建筑面積與使用面積存有較大差異，需要用得房率進行換算，也就是實際居住面積和建筑面積之比。

一般來說，塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%，多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%，也就是說國外70多平的房子大概相當(dāng)于國內(nèi)100平。

中國的房價要除以得房率才能得到可與國外對比的實際房價，這至少要比原有的房價數(shù)據(jù)高出20-30%。

四、區(qū)域結(jié)構(gòu)不一樣

中國是后發(fā)國家，城鎮(zhèn)化率才54%，區(qū)域發(fā)展極不均衡，城市和農(nóng)村、核心城市和三四線城市之間差異很大，如同為省會城市，杭州均價超過6萬，烏魯木齊均價在6千左右，相差有十倍。

國外雖然也有區(qū)域和城鄉(xiāng)差距，但發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率基本都在70%以上，不像國內(nèi)分化這么嚴(yán)重。